Как выбрать квартиру под коммерческую недвижимость

Квартиры на первых этажах часто предлагают, как потенциальную возможность перевести ее в нежилой фонд и использовать под офис или магазин. Как правильно подойти к этому вопросу с точки зрения маркетингового планирования?

Любая ли квартира на первом этаже пригодна для использования под коммерческую недвижимость? Рассмотрим этот вопрос на примере Харькова.

Для коммерческого назначения чаще используются 2-х, 3-х комн. квартиры, площадью от 50 м2. В таких помещениях могут располагаться офисы (как предназначенные для большого количества посетителей, так и «тихие»), магазины, предприятия сферы услуг (парикмахерские, химчистки и пр).

Для измерения соответствия объекта недвижимости коммерческому назначению измеряют пассажиропоток (количество людей, проходящих мимо объекта недвижимости в день), уровень близости к основным транспортным узлам. Также выделяют уровень деловой активности района (наличия административных, офисных зданий, др. объектов коммерческой недвижимости).

Оценивают также уровень городской миграции (миграция низкая, когда это спальный район, и мимо объекта недвижимости проходят каждый день жители одного района, высокая – в центре, когда мимо объекта недвижимости могут проходить люди со всех районов города, приезжие).

Для офисной недвижимости


Для клиентских офисов главным фактором является близость к центру (где максимальный уровень деловой активности). Для «тихих» офисов, которые не предполагают большого количества посетителей в день, главным фактором является транспортная доступность. Однако район должен иметь высокий уровень деловой активности. (Районы возле станций метро: «М. Жукова», «Московский проспект», «им. А. Масельского», «Ак.Павлова», «Студенческая», «23 августа», «Ботанический сад», «Площадь восстания»). Также если деятельность предприятия связана с производством или посреднической деятельностью, офис может располагаться в промышленной зоне города. Здесь главным фактором является близость производству или крупному складу, близость к метро является второстепенным фактором, но должен быть удобный автомобильный подъезд.


Для торговой недвижимости и объектов сферы услуг

Магазины товаров высокой ценовой группы, магазины одежды, предметов роскоши, располагаются в центре, где проживает большое количество людей, имеющих высокий уровень дохода, а также за день проходит большое количество людей, и высокий уровень городской миграции.

Для магазинов непродовольственных товаров, магазинов одежды, парикмахерских, которые расположены не в центре, фактор близости к метро или к центральному торговому объекту имеет главное значение.

Магазин должен выходить на основную улицу, иметь отдельный вход, и большим преимуществом является уже наличие объекта коммерческого назначения в этом доме или рядом, причем, желательно, из той же сферы. Это создает так называемые «центры притяжения внимания». Также больше подходят угловые квартиры, так как они имеют более свободный подход. Магазины одежды районного масштаба могут располагаться только в местах максимального пассажиропотока.

Магазины товаров первой необходимости (продовольственные товары, аптеки) могут располагаться в глубине микрорайона, по пути движения людей к транспортной остановке.

Цены на недвижимость в апреле: стабильный рост

В апреле 2008г. по данным агентства недвижимости «Аверс» средняя удельная цена предложения недвижимости Харькова составила 1929у.е. Таким образом, за месяц цена предложения увеличилась на 5,29%.

Количество квартир, выставляемых на продажу, практически не изменилось и остается на уровне предыдущего месяца.

В дифференциации квартир по размеру, увеличение цены предложения зафиксировано во всех сегментах рынка недвижимости Харькова. Лидером по цене предложения и по темпам роста являются однокомнатные квартиры, что не характерно для предыдущих месяцев. «Однушки» вырасли в цене на 8,7%, стоимость одного квадратного метра в апреле составила 1995у.е. Для 2-х к.кв. отмечен спад в цене, на конец апреля цена составляет 1975 у.е./м.кв., что на 1,98% меньше стоимости в марте. "Трешки" выросли в цене на 10,18% и составляют 1817 у.е./м.кв.

Относительно территориальной составляющей удорожание квартир зафиксировано практически во всех районах города. Лидером по ценовому приросту за месяц является такой крупный спальный район как Алексеевка, прирост цены составил 22%-24,3%. Меньшие приросты пришлись на Новые Дома и Салтовку, это 5,6% и 5,3% соответственно. Практически не изменилась средняя удельная цена одного квадратного метра в Центре и на Павловом Поле. В Центре стоимость изменилась на -1,02% и составила 2235у.е. В районе Павлового Поля стоимость составила 2136у.е., что на 5,61% больше цены в марте 2008г.

Таким образом, темпы роста цены предложения на рынке недвижимости Харькова в апреле 2008г. достигли 5,2%. При этом объем предложения за месяц не изменился. В дальнейшем следует ожидать увеличение объема предложения и снижение темпов роста цен.

Полный анализ изменения стоимости недвижимости на рынке Харькова в 2008г. вы можете просмотреть в рубрике «Аналитика 2008» на сайте агентства недвижимости «Аверс».

Изменение стоимости недвижимости Харькова продставлено на графике:

Рост цен на жилую недвижимость неизбежно влечет рост цен на продажу и аренду коммерческой недвижимости.
________
Обзор рынка недвижимости Харькова основан на информации об объектах предложения, содержащейся в БД агентства недвижимости «Аверс». В базе находятся сведения относительно местоположения (район, улица, ориентир) продающихся квартир в Харькове и области, их общей, жилой площади, площади кухни, количества комнат, этаже и этажности дома, в котором находится квартира. Также общей цене предложения квартиры, материала стен дома и т.д. Указанная база данных охватывает 95% открытых источников информации (СМИ, Интернет-ресурсы, специализированные ресурсы), собственный массив предложений агентства недвижимости «Аверс», поступающих непосредственно от клиентов – собственников, а также эксклюзивные предложения других крупных риэлторских компаний Харькова. Пополнение и актуализация базы осуществляется ежедневно. В связи с этим можно полагать, что данные репрезентативны по отношению к открытому рынку предложений как генеральной совокупности (статистически достоверно отражают структуру и ценовую ситуацию рынка, пригодны для анализа и прогнозирования).

При проведении мониторинга использовалась методология и принципы, изложенные в монографии Стерника Г.М. «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» (Изд. АКСВЕЛЛ, 2005.-204 стр.).