Бизнес-центры Харькова

Харьков - сконцентрированный центр деловой активности, город с постоянным стремлением к развитию, с полноценной инфраструктурой, город с высоким научным потенциалом, с готовностью встречающий новые бизнес-течения. Игрокам сегодняшнего рынка постоянно приходится сталкиваться с дефицитом профессиональных офисных площадей. Эта проблема решается как за счет нового строительства, так и путем реконструкции непрофильных объектов.

Формирование рынка офисной недвижимости Харькова.

Харьков исторически являлся крупным научным центром, что обусловило большое количество научно-исследовательских институтов, которые после распада Союза и прекращения активной деятельности постепенно стали сдавать свои помещения в аренду. Таким образом сформировались первые центры деловой активности, которых отличало невысокий уровень арендных ставок и столь же невысокий уровень качества сдаваемых площадей. В настоящий момент большинство харьковских офисов - это помещения класса D и E в зданиях бывших научно-исследовательских институтов, а также гостиницах, подвалах и полуподвалах, на первых этажах жилых домов. С развитием деловой активности, повышением уровня капитализации кампаний, приходом иностранных компаний возросла необходимость в повышении количества и качества офисной недвижимости. Спрос на помещения класса В и А остается устойчивым в течение последних несколько лет.

2002г.

Первым современным бизнес-комплексом был построенный в 2002 году был бизнес-центр класса В - БЦ Telesens Ventures (ул. Проскуры, 1). Общая площадь - 7880 м2.Несмотря на удаленное от центра расположение (практически на окраине города), востребованность его офисных помещений высока. Якорными арендаторами этого центра сейчас выступают компании Philips, Samsung, Flextronics, Wellcome, UMC, «Сады Украины», «Догмат Украина», банк «HVB Ukraine», «Эксимбанк» и др.

2006г.

В 2006г были построены и введены в эксплуатацию 8 офисных центров, общей площадью более 40 тыс. кв. м. Наиболее крупные из них :

БЦ "Поэма" (пер. Театральный, 4) - 9-этажный комплекс в центре города.

БЦ "Протон" (ул. Б. Хмельницкого, 24),

БЦ "Аристократ" (пр. Гагарина, 37а),

БЦ "Инвест-маркет" (ул. Новгородская, 11).

Последние три бизнес-центра находятся не в центральных районах, но близко к станциям метро.

БЦ «Поэма» и БЦ «Инвест-Маркет» позиционировались собственниками как объекты класса «А». Однако, по мнению экспертов, на сегодняшний день данные проекты не в полной мере отвечают критериям, предъявляемым к офисным помещениям данной категории, и относятся к классу «В+».

2007г.

В 2007году были введены 6 бизнес-центров, общей площадью около 30 тыс. кв. м. Это

БЦ "Бакулина" (ул. Бакулина, 4)

БЦ "Велтон" (ул. Иванова, 7/9)

БЦ "Героев Труда" (ул. Героев Труда 3)

БЦ "Миллениум" (ул. Короленко, 16)

БЦ "Харьков-Сити"(ул. Академика Павлова, 82)

БЦ"Лира" (ул. Чернышевского, 13).

БЦ "Рентал" (ул. Веснина, 5) - была проведена полная реконструкция здания под бизнес-центр.

Все они относятся к классу В.

2008г.

В 2008 году были введены и планируется ввести около 30 тыс.кв. м

Уже введены в эксплуатацию:

БЦ Мегаполис (пересечении пр. Московского и ул. Ак. Павлова)

IBS Capital (пр. Московський, 199).

На завершающей стадии строительства находиться бизнес-центр класса «В+» «КапиталИст» (пересечение пр. Ленина и ул. Отакара Яроша). Его ввод в эксплуатацию планируется в сентябре 2008г.

2009г

В этом же районе строиться и во 2 квартале 2009г. планируется ввести в эксплуатацию первуй в городе бизнес-центр класса А - «Брилиантовый город»

В первом квартале заявлено завершение строительства БЦ Ковчег – (перекресток Клочковской и Космической).

На сегодняшний день доля профессиональных площадей высокого класса в Харькове составляет неболее 20% . Несмотря на введенные в объекты, этот рынок далек от насыщения, значительный спрос, по оценкам экспертов, сохранится в ближайшие 2 -3 года.

Особенности расположения бизнес-центров в Харькове.

alt=""> Пoсмотреть расположение бизнес-центров на карте Харькова

Наличие офиса в центральной части города принято считать первоочередным акцентом статусности компании, но перегруженность автотранспортом основных улиц, отсутствие достаточного количества парковочных мест, стремление к новым строительствам привели к децентрализации активной деловой зоны города. На сегодняшний день приоритетными критериями стали конструктивные особенности, инженерные характеристики, развитая инфраструктура, удобство по отношению к месторасположению. Районами деловой активности в ближайшее время станут Павлово Поле, район площади Восстания и м. Московский проспект (где заявлены такие проекты «Металлист-сити», «Харьков-сити», «Изумрудная долина», «Артем-парк», ТРЦ «Французский бульвар»), а также район м. Академика Павлова.

Профессия "риэлтор" - новый взгляд

На изменение тенденций на рынке недвижимости Украины риэлторы отреагировали мгновенно, и начали говорить об изменении формы работы с клиентами. Украинские риелторы инициируют переход к форме работы, при которой услуги продавцу и услуги покупателю объекта недвижимости будут оплачиваться отдельно. Соответствующие инициативы содержатся в проекте меморандума, который обсуждался 18 августа в ходе "круглого стола", организованного Союзом специалистов по недвижимости Киева. Вскоре документ будет предложен агентствам недвижимости и риелторам.

Новый подход к оплате услуг риелторов диктует сам рынок. В период первичного формирования рынка спрос превышал предложение в несколько раз, процесс купли-продажи носил большую уровень риска вследствие юридической непрозрачности процесса купли-продажи и малого количества субъектов, регистрирующих права на недвижимость. В общем, этот процесс был не знакомен большинству покупателей, и покупатели оплачивали риэлтору процесс сбора информации, сбор и регистрацию документов на недвижимость.

Такая форма сотрудничества, где риеэлтор будет получать вознаграждения от продавца объекта, в большей степени вероятна в случаи корпаративной договорённости застройщика и риэлторской компании по продвижению их товара (объектов недвижимости или паевого инвествзноса в строительство) на рынок потенциальных покупателей /инвесторов и при продажах элитных, уникальных и часто дорогостоящих объектов жилья, что, впрочем, уже имеет место быть и в Украине и, естественно, давно практикуется в развитых рынках других стран. На вторичном рынке стандартного жилья такая форма сотрудничества посредника и продавца скорее всего будет труднее внедряться в результате того, что покупатель больше заинтересован в слугах риэлтора для приобретения качественного объекта недвижимости, и тщательного оформления документов, чем продавец.

В случае возможных вариантов оплат продавцами риэлторам может измениться и механизм оплаты услуг. В данное время при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости оплату услуг риелтора и со стороны продавца, и со стороны покупателя производит покупатель в размере 3%-5% от стоимости объекта. Предпродажная подготовка документов на объект недвижимости производится риелтором со стороны продавца и в итоге оплачивается не продавцом, а покупателем объекта. В случае изменения заказчика услуг, размер вознаграждения будет определяться по итогам выяснения юридических, финансовых, технических, инженерных и временных условий продажи.

В этом случае меняется и спектр требований к риелтору, где кроме функций консультанта по недвижимости больший вес приобретают функции менеджера по продажам недвижимости, маркетолога и аналитика.

Это становиться также актуально с ростом цивилизованности рынка рекламы и увеличения стоимости рекламных площадок. Если раньше было достаточно дать объявление на доске объявлений, то сейчас это актуально только для недорогой жилой недвижимости, а элитная недвижимость, коммерческая недвижимость требуют больших профессиональных знаний риэлтора.

Современный риэлтер должен иметь следующие знания:

- знание основ хозяйственного права Украины, законов Украины о недвижимости. Тут основной спектр вопросов волнующих как продавца так и покупателя - уровень осведомлённости риэлтора во всех нюансов в области подготовки документов к продажи недвижимости, в оформлении перехода недвижимости от одного собственника к другому и дальнейшая регистрации во всех инстанциях на нового хозяина.
- риэлтор должен владеть ситуацией на рынке недвижимости, знать основы экономики рынка, внутренние параметры формирования цены, владеть навыком формирования «упаковки», что включает в себя создание имиджа объекта недвижимости под наиболее выгодный и реально потенциально заинтересованный сегмент покупателей, разработка и реализация рекламной PR-акции и умение непосредственно «преподнести» объект при личном контакте с будущим владельцем. Также он должен стремиться получать дополнительное образование в сфере менеджмента, продаж.

Все выше перечисленные требования к риэлторам со временем будут только увеличиваться по причине естественного развития рынка и увеличения соотношения нового жилья среднего и высокого класса к рынку вторичного эконом класса с часто стандартными планировками советских времён в пользу первого. Что, в итоге, требует от продавцов не только в чём-то примитивного сбора данных об объекте – этаж, район, кол-во комнат, метров, состояния ремонта, коммуникаций и т. п. но и как было выше описано умение найти, раскрыть и преподнести реально присущую ему «изюминку» объекта. Умение преподносить «не скучно» для покупателя объект, высокий уровень знаний в законодательстве о недвижимости, быстрота и точность в определении сегмента потенциальных покупателей и обладания для этого необходимыми знаниями и просто природным чутьём - является теми инструментами, которыми риэлтор сможет удачно конкурировать.

Желательно, а со временем необходимо, включение риэлтера в профессиональные организации и сообщества (например, Украинская Гильдия Риэлтеров, Ассоциация специалистов по недвижимости Украины и др), так как в таких сообществах формируются критерии оценки профессиональной деятельности и участие в них значительно повышает доверие у потенциальных клиентов к реэлтору. Уже сейчас эти организации разрабатывают процесс сертификации риэлтеров, что дает основание говорить о стремлении создать более цивилизованные правила игры на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости Украины - в ожидании...

Еще недавно аналитики рынка недвижимости Украины разделались на два лагеря – те, кто говорил, что недвижимость будет подниматься в цене, и те, кто предрекал обвал рынка. Сейчас в общей массе звучат более взвешенные оценки, говорящие о замедлении роста, и снижении цен на недвижимость.

Фактор ожидания рынком снижения цен является достаточно весомым на рынке недвижимости Украины , причем подкрепляется он как сообщениями в прессе, так и реальными действиями участников рынка. Степень его влияния на рынок оценивается примерно в 40%. Двумя другими обстоятельствами, в одинаково значимой степени влияющей на ситуацию, является резкое снижение объемов кредитования, которое будет оказывать влияние на рынок на протяжение как минимум следующих 6-12 месяцев, и падение объемов денежной массы, ранее подкреплявшей спрос на рынке. А также то обстоятельство, что рынок покинули спекулянты, ранее формировавшие весомую часть общего спроса на рынке.

Данные аналитики рынков недвижимости крупных городов Украины за июнь-июль 2008г. подтверждают тенденцию замедления роста рынка.

В Киеве за июль заявленная стоимость первичного жилья бизнес-класса снизилась на 0,2%, а жилья премиум-класса, которому прочили стабильный ежемесячный рост, подешевело на 0,1%. На вторичное жилье в июле цены упали на 1—1,5% на 2—3-комн. «старого фонда», а на остальные квартиры — перестали расти. В тоже время столичные риэлторы отмечают отсутствие спроса на вторичное жилье. Предложение в базах данных агентств недвижимости начало стремительно расти, что приводит к снижению реальной стоимости квартир на 10%. В июле спрос на вторичное жилье упал по сравнению с зимними месяцами на 40%. Пропорционально уменьшилось и количество реальных сделок.

Одесский рынок недвижимости также показал стремительный спад цен на недвижимость за июнь - июль. На рынке первичной недвижимости цены упали на 7,5%, а вторичка снизилась на 6,3%. Также существенно упали цены на земельные участки и коттеджи. Земля в 30-ти км зоне от Одессы упала на 10-12%, что стало своего рода рекордом для региона.

В Харькове в июле 2008г. номинальная стоимость заявленных объектов на продажу. За два летних месяца снизилась на 6,21 %. В спальных районах города наблюдается наибольшое снижение цен на жилую недвижимость. Стоимость 1к.кв. уменьшилась за июль на 2,07%. Для "двушек" и "трешек" наблюдается падение стоимости на 5,98% и 2,23% соответственно. Ситуацию на рынке недвижимости Харькова эксперты комментируют как сезонное снижение спроса, но аналитики прогнозируют остановку роста спроса и корректировку цен.

На рынке недвижимости Днепропетровска в июне впервые за последние годы было зафиксировано снижение цен на уровне 4,7%. Объем предложений увеличился на 4%. Покупательский спрос снизился на 23%. Предложение превысило спрос в 9,9 раза.

Купить квартиру в Днепропетровске уже стало доступнее - например, цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу снизились на 9,2% по отношению к маю. Агентства недвижимости Днепропетровска прогнозируют снижение цен на вторичное жилье, но "обвала" цен на жилье не ожидается, особенно на первичном рынке, поскольку город испытывает дефицит качественного жилья.

В целом, рынок находится в выжидательной позиции. Покупатели ожидают, что цены снизятся, а продавцы заняли выжидательную позицию и не спешат сильно опускать цены. Аналитики считают, что рынок вторичной недвижимости может с одинаковой вероятностью развиваться по трем сценариям: плавный рост в пределах инфляции, стабильность с понижением реальной стоимости в результате инфляции и коррекции в отдельных сегментах рынка или снижение цен на 20-30% уже к октябрь 2008г. Профессиональная организация риэлтеров - рынке Украинская гильдия риэлтеров , прогнозирует стабилизацию ситуации на рынке жилья в Харькове и в целом по Украине весной 2009 года, а до этого колебание цен в пределах 10%.

На рынке недвижимости Харькова - летнее охлаждение.

На рынке недвижимости Харькова наблюдается летнее затишье. С одной стороны оно носит сезонный характер, с другой - информация об ожидаемом снижении цен на недвижимость влияет на покупательскую активность. В результате в июле по данным агентства недвижимости "Аверс" средняя стоимость 1м.кв. жилой площади в Харькове снизилась 0,96% по отношению к стоимости в июне, и составила 1975у.е за 1 кв.м.

Спальные районы

Наибольшее снижение цен наблюдается на квартиры в спальных районах города.
Для 1 комнатной квартиры разница между стоимостью 1м.кв. в июне и июле 2008г. составляет 2,07%, 1882у.е./м.кв. и 1921у.е./м.кв. в июле и июне соответственно.
Для "двушек" и "трешек" наблюдается падение стоимости на 5,98% и 2,23% соответственно.

Отмечается изменение характера спроса (ценовой составляющей) на рынке жилой недвижимости Харькова. Если еще в апреле, марте стоимость м.кв. 2-х к. квартиры превосходила аналогичную стоимость 1к.кв., то сейчас ситуация изменилась на прямо противоположную. Стоимость м.кв. 1-комнатных квартир на 5,02% больше стоимости 2к.кв. Это может свидетельствовать, что продавцы 2-комн квартир более готовы уступать, чем владельцы 1-комн. квартир, в первую очередь из-за маржи (заложенной цены).

Это отражает динамику рынка недвижимости в периоды роста и снижения спроса. Когда рынок растет: есть источники увеличения платежеспособности, будь то рост благосостояния, или доступ к кредитным ресурсам - спрос на 2-комн квартиры превышает спрос на 1-комн. Люди расширяют свою жилплощадь, улучшают условия проживания. Если рост рынка замедляется в результате - это отражается на снижении спроса на 2-комнатные квартиры по сравнению с 1-комнатными т.к. в большей степени причиной сделок является приобретение отдельной жилплощади, а не улучшение условий проживания. В периоды снижения активности рынка маржа между стоимостью 1-комнатной квартиры и 2-комнатной квартиры уменьшается. Поэтому в такие периоды, при наличии ресурсов, покупка 2 - комнатной квартиры становиться более выгодным приобретением по сравнению с 1-комнатной квартирой.

В чем-то такая же ситуация наблюдается между 2 комнатными и 3 комнатными квартирами. А вот 4-комнатные квартиры могут не вписываться в эту зависимость, т.к. они расчитаны на более состоятельных покупателей, и спрос на них не так зависит от общего колебания рынка и изменение условий ипотечного кредитования. Эта тенденция наблюдается сейчас на рынке Харькова(см. диаграмму).

Центр города.

Если жилая недвижимость в спальных районах дешевеет, то с центральными районами дело обстоит иначе. В июле наблюдается резкий рост цен. Например, цена 1м.кв. скакнула от 2100у.е. в июне до 2491у.е. в июле 2008г. Аналогичные скачки цен произошли и для 2-х и 3-х комнатных квартир и составляют на 5,4% и 1,7% выше цены июня. В первую очередь к причинам повышения стоит отнести инфляционный фактор.

Июль, 2008г.

	1к.кв.($/кв.м.)	2к.кв.($/кв.м.)	3к.кв.($/кв.м.)
Алексеевка	2116	1858	1951
Центр	2491	2813	2456
Новые Дома	1710	1582	1648
Павлово Поле	1847	2048	1916
Салтовка	1857	1682	1653

На графике представлена тенденция роста цен на квартиры в "спальных" районах г. Харькова: