Сертификация риэлтеров - всем выйти из сумрака!

В Харькове успешно прошел первый этап добровольной сертификации агентств недвижимости и риэлтеров проведенный Харьковским областным отделением ВГО «Украинская Гильдия Риэлтеров». В стремлении к цивилизованному и упорядоченному рынку недвижимости харьковский регион оставляет за собой многие другие, включая столицу.

ОСНОВАНИЯ И ЗАДАЧИ ДОБРОВОЛЬНОЙ СЕРТИФИКАЦИИ

Оказание риэлтерской услуги, как вид предпринимательской деятельности, эффективно регулируется законодательно, но обеспечение качества ее предоставления и защита интересов потребителя нуждаются в более структурированном подходе и прозрачном, понятном как риэлтерам, так и потребителям-клиентам механизма.
Одним из таких механизмов и стала сертификация риэлтеров. Процедуры сертификации профессионалов широко распространены в мировой риэлтерской практике, где уже стали нормой. В Украине же попытки сертифицировать риэлтеров не оказали значительного влияния на рынок. Провал предыдущих вариантов сертификации риэлтеров был очевидным явлением. Участники рынка недвижимости - риэлтеры и клиенты, государственные органы и общественные организации не были готовы осуществить адекватный механизм сертификации.
В рамках Всеукраинской общественной организацией "Украинская Гильдия Риэлтеров" разработана и внедряется эффективная модель массовой сертификации агентств недвижимости и профессионалов. В ее основе лежит анализ предыдущих попыток и учет новейших тенденций развития профессии «риэлтер». Сертификации предшествовала масштабная подготовительная работа. Она проходила в два этапа.
Первым этапом стало проведение в Харькове 23 октября 2007г. Всеукраинского Круглого стола риэлтерских профессиональных организаций. Результат этого мероприятия - подписание двумя всеукраинскими и девятью региональными объединениями Договора о сотрудничестве риэлтерских организаций Украины. В нем зафиксированы отправные точки сотрудничества: общие стандарты, образовательные программы, кодекс профессиональной этики. Вторым фундаментальным основанием сертификации является стандарт оказания риэлтерской услуги, который называется "Стандарт услуги ріелтерської" в разработке которого непосредственное участие приняли представители харьковских агентств недвижимости.
Какой же является ситуация с сертификацией сейчас? На сегодняшний день можно констатировать - харьковский рынок недвижимости готов и риэлтерское сообщество созрело к процедурам сертификации агентств недвижимости и риэлтеров. Приоритетной задачей сертификации стало структурирование рынка, решение острых проблем деятельности агентств недвижимости. К ним относится такое опасное явление как мошенническое введение клиента в обман по поводу юридического статуса предприятия, предоставляющего услугу. Например, физическое лицо, даже не зарегистрированное субъектом предпринимательской деятельности, представляется именем несуществующего агентства или именем авторитетной риэлтерской компании. Это грозит клиенту безвозвратной потерей недвижимости или крупных сумм денег, а агентствам – дискредитацией доброго имени и несмываемым пятном на деловой репутации. Процедура сертификации положит конец этим «грязным играм». Ведь вывод «серых псевдо-агентств» из структуры рынка положительно скажется на его здоровье. И это только одна из решаемых проблем.

МЕХАНИЗМ ДОБРОВОЛЬНОЙ СЕРТИФИКАЦИИ

Сертификация ВГО "Украинская Гильдия Риэлтеров" носит исключительно добровольный и бесплатный характер, ее могут пройти все агентства и риэлтеры желающие подтвердить свой профессиональный уровень.
Возможность предприятий предоставлять качественную риэлтерскую услугу определяет Сертификационная комиссия, избранная общим собранием сборами руководителей агентств недвижимости-членов Гильдии. Это самые авторитетные и опытные профессионалы в регионе. Предприятия, желающий подтвердить свой квалификационный уровень предоставляют комиссии пакет документов согласно положению о сертификации: заявление, свидетельство о регистрации и анкету установленного образца. Они должны отвечать требованиям стандарта, иметь в штате 3-х сертифицированных специалистов, опыт работы не менее двух лет и положительную репутацию на рынке. Агентства недвижимости получают Сертификат агентства недвижимости, который свидетельствует о способности фирмы предоставить качественную риэлтерскую услугу.
К системе сертификации Гильдии принадлежит и добровольная сертификация риэлтеров. Риэлтер, для успешного прохождения процедуры сертификации направляется в Сертификационную комиссию агентством недвижимости, сотрудником которого является на данный момент. Ему необходимо быть членом Гильдии, иметь не меньше двух лет практической работы и сдать сертификационный экзамен в тестовой форме. Если эти условия выполнены, специалист получает «Сертификат риэлтера». Сертификат риэлтера - это документ, подтверждающий квалификацию специалиста, который может предоставлять качественную риэлтерскую услугу согласно общенациональному стандарту.

ПРЕИМУЩЕСТВА АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ ПРОШЕДШЕГО ДОБРОВОЛЬНУЮ СЕРТИФИКАЦИЮ

Если агентство сертифицировано, оно поднимается на более высокий уровень организации. Такая компания может оперировать конкурентными преимуществами: внешним продвижением бренда, независимой системой профессионального образования и постоянным повышением квалификации персонала, эффективной корпоративной культурой. Предприятия становятся более привлекательными для риэлтеров и клиентов, вселяют уверенность в будущем развитии фирмы и предлагают дополнительную мотивацию успешным специалистам. Ведь не будет же сертифицированный специалист, достижения которого признаны и подтверждены, искать счастья в агентстве с более низким статусом! К положительным моментам относится присутствие в «Реестре сертифицированных агентств недвижимости», который регулярно публикуется в профильных СМИ и является эффективной рекламной площадкой. Так же сертифицированные агентства получают доступ к системе внесудебного разрешения споров, тем самым постоянно актуализируя свою договорную базу.

ПРЕИМУЩЕСТВА РИЭЛТЕРА ПРОШЕДШЕГО ДОБРОВОЛЬНУЮ СЕРТИФИКАЦИЮ

Сертифицированный риэлтер – это, в первую очередь, профессионал высокого уровня, знания и навыки которого соответствуют общенациональным стандартам и нормам. Он так же получает возможность бесплатной эксплуатации брендов всеукраинской организации и регионального представительства, справедливо занимает положенное ему место в структуре предприятия. К его услугам система обучения и постоянного повышения квалификации, а так же возможность незаангажированной проверки профессиональных способностей.

ПРЕИМУЩЕСТВА КЛИЕНТА ОБРАТИВШЕГОСЯ В АГЕНТСТВО ПРОШЕДШЕЕ ДОБРОВОЛЬНУЮ СЕРТИФИКАЦИЮ

Присутствие на рынке сертифицированных предприятий предоставляет клиенту цивилизованные критерии выбора посредника. Потребитель риэлтерской услуги, обратившийся в сертифицированное агентство недвижимости гарантированно получает профессиональную защиту своих интересов, существенно понижает возможность утраты недвижимости и средств в следствии ошибки, халатности, злоупотребления или мошенничества оператора рынка. Ему будут предоставлены сбалансированные договора, квалифицированный персонал, мощная база данных, то что входит в понятие качественная риэлтерская услуга.
Первым регионом, где Гильдия Риэлтеров провела сертификацию, стала Харьковская область. Нас избрали по причине существования крепкого риэлтерского сообщества и наличие передовых технологий предоставлении риэлтерской услуги. Пионерами сертификации стали пятнадцать агентств недвижимости и сто девяносто риэлтеров. Полный анализ сертификации в Харькове читайте в последующих выпусках.

Сертифікація ріелтерів – важливий крок до цивілізованого ринку нерухомості України

З моменту виникнення права власності на нерухомість, вона стала економіко-правовим об’єктом ринкових відносин, стрімко перетворилася в товар із низкою специфічних ознак. Сьогодні навколо неї вже склалися системи відносин між суб’єктами з приводу її купівлі-продажу, оренди, застави, інвестування, фінансування, реєстрації права власності, оподаткування, та інше.

Ці процеси з нерухомістю в Україні призвели до виникнення нового виду послуг – ріелтерської послуги (послуги щодо операцій з нерухомістю) та професії – «ріелтер», які сприяють громадянам України в реалізації їх права вільного вибору місця проживання, придбання його у власність чи взяття в оренду, як це передбачено статтями 33 та 47 Конституції України.

Надання ріелтерської послуги, як вид підприємницької(посередницької та інформаційно-консультативної) діяльності, вже достатньо регулюється низкою законів та актів, але зважаючи на її значні особливості, забезпечення якості надання та захист інтересів споживача потребують більш структурованого підходу та прозорого, зрозумілого як ріелтерам, так і споживачам-клієнтам механізму.

Одним з таких механізмів є сертифікація ріелтерів. Ця ідея зовсім не є новою. Процедури сертифікації професіоналів широко розповсюджені в світовій ріелтерській практиці, де вже стали нормою. В Україні спроби сертифікувати ріелтерів були донедавна майже безрезультатними. В чому ж причини фіаско? Експерти вбачають низку причин, виділяючи їх в три основні напрями.

По-перше, це незрілість та неготовність ринку до сертифікації. Становлення ринку нерухомості та механізми надання ріелтерської послуги формувалися поступово. В процесі еволюції економічних відносин значною мірою увага була зосереджена на бажанні законодавчого регулювання цього виду підприємницької діяльності. Але держава виконувала свою функцію, гарантуючи вільний конкурентний розвиток ринку та більш-менш ефективні правила для його учасників. Такий формат задовольняв усіх. В регіонах же поступово cкладалися власні традиції надання ріелтерської послуги, часом схожі, а іноді кардинально протилежні. Тому сертифікація агентств нерухомості та ріелтерів на державному рівні була просто неможлива, та й не потрібна більшості суб’єктів рику і в центрі і в регіонах.

Другий напрямок – це відсутність єдиного професійного співтовариства. Перші регіональні професійні об’єднання ріелтерів з’явилися вже на почату 90-х, але всеукраїнська громадська організація ріелтерів зареєстрована лише в 95-му році. Ставлячи за мету сприяння цивілізованому ринку нерухомості, вона зробила багато важливих справ. До них відносяться і перші спроби сертифікації або ліцензуванні ріелтерів. Підґрунтям цих дій були проекти законів, що регулювали б ріелтерську діяльність. Сертифікація здійснювалася на основі власних освітніх програм та комерційній зацікавленості керівників агентств нерухомості, співробітники яких таким чином підвищували свій кваліфікаційний рівень.

Сталася значна позитивна зміна у свідомості професіоналів, які зрозуміли, що оцінювати ріелтера можуть тільки більш досвідчені колеги. Але такий підхід швидко перетворив сертифікованих ріелтерів на достатньо обмежену, мало чисельну частину професійного співтовариства, а процедуру сертифікації – у входження до елітарного «клубу». Тому цей «елітарний» проект сертифікації на знайшов відгуку в ріелтерському середовищі, багатьом він став просто не «по кишені» (мова йшла про сотні умовних одиниць!), а потенціал корупційних схем залишився на високому рівні. Тим більше, що не досягнутою зосталася одна з основних функцій сертифікації – захист клієнта.

До третього напрямку можна віднести відсутність єдиної об’єднуючої ідеї сертифікації та єдиних стандартів надання ріелтерських послуг. Необґрунтовані намагання з центру нав’язати свої норми професійних відносин та моделі співпраці ріелтерів продемонстрували регіональним ріелтерським спільнотам відсутність реального бачення подальшого розвитку професії, егоїстичні корпоративні інтереси обмеженої кількості представників ріелтерського бізнесу. Чітко окреслилась можливість загрози руйнування комфортного конкурентного середовища, що склалося в регіонах на поточний час. Такий варіант підтвердження професійності викликав незадоволення, а іноді спротив регіональних професійних ріелтерських співтовариств, дескредитував саму ідею сертифікації.

Підводячи попередній підсумок, зауважимо, що провал попередніх варіантів сертифікації ріелтерів був очевидним явищем. Учасники ринку нерухомості - ріелтери та клієнти, державні органи та громадські організації не змогло дотепер запропонувати адекватний механізм сертифікації.

Якою ж є ситуація з сертифікацією зараз? Чи готові суб’єкти ринку нерухомості до неї? Чого вимагають споживачі ріелтерських послуг? На сьогоднішній день можна впевнено стверджувати про готовність ринку нерухомості та про зрілість ріелтерського співтовариства до процедур сертифікації агентств нерухомості та ріелтерів.

Дієву модель втілює в життя Всеукраїнська громадська організація «Українська Гільдія Ріелтерів». В її основі лежить аналіз попередніх спроб та обґрунтоване відображення новітніх тенденцій розвитку ріелтерської діяльності. Сертифікації передувала масштабна попередня підготовка.

Гільдія, як наймасовіша організація ріелтерів, вже через рік своєї роботи, ініціювала та провела 23 жовтня 2007р. Всеукраїнський круглий стіл ріелтерських професійних організацій. Результатом цього заходу стало підписання двома всеукраїнськими та дев’ятьма регіональними об’єднаннями Угоди про співпрацю ріелтерських організацій України. В ній зафіксована система координат співпраці: спільні стандарти, освітні програми, кодекс професійної етики. Круглий стіл погодив інтереси та об’єднав ріелтерів України.

Другою фундаментальною основою такої сертифікації виступає стандарт надання ріелтерської послуги, який має назву «Стандарт послуги ріелтерської».

Сертифікація ВГО «Українська Гільдія Ріелтерів» носить виключно добровільний та безкоштовний характер, її можуть пройти всі бажаючі. Ріелтер для успішного проходження процедури сертифікації направляється до Сертифікаційної комісії за поданням агентства нерухомості, де працює на даний момент. Йому необхідно бути членом Гільдії, мати не менше двох років практичної роботи та скласти сертифікаційний іспит у формі тестового завдання. Якщо ці умови виконано, фахівець отримує Сертифікат ріелтера. Сертифікат ріелтера – це факт підтвердження кваліфікації спеціаліста, який може надавати якісну ріелтерську послугу згідно загальнонаціонального стандарту.

До системи сертифікації Гільдії належить і добровільна сертифікація агентств нерухомості. Здатності підприємств надавати якісну ріелтерську послугу визначає Сертифікаційна комісія, обрана зборами керівників агентств регіону згідно з положенням про сертифікацію. Підприємства, бажаючі підтвердити свій високий рівень надсилають подання до комісії. Вони мають відповідати вимогам стандарту, досвід роботи не менше 2 років та мати позитивну репутацію на ринку. Агентства нерухомості отримують «Сертифікат агентства нерухомості», який свідчить про здатність компанії надати якісну ріелтерську послугу згідно прийнятим стандартам. Такі підприємства стають більш привабливими для клієнтів, які бажають отримати послугу найвищого рівня, а для працівників, гарантують впевненість в майбутньому розвитку та пропонують додаткову мотивацію фахівцям.

Першим регіоном, де Гільдія ріелтерів запровадила систему сертифікації стала Харківська область. ЇЇ було обрано через присутність міцного ріелтерського співтовариства, помірну віддаленість від столиці та наявність передових технологій надання ріелтерської послуги. Піонерами сертифікації стали п’ятнадцять агентств та двісті ріелтерів. Такий «тест-драйв» виявився успішним. Повністю справдилися розрахунки, що модель добровільної, безкоштовної та підконтрольної ріелтерам-фахівцям, сертифікації агентств нерухомості і ріелтерів є актуальною, бажаною та ефективною.

Що отримують громадяни від сертифікації професіоналів ринку нерухомості? Споживач ріелтерської послуги, звернувшись до сертифікованих спеціалістів гарантовано має високопрофесійний захист своїх інтересів, а головне, запобігання помилок, правопорушень чи зловживань особами, які надають послугу. Пересічний клієнт ріелтерської компанії не знає всіх тонкощів операцій з нерухомістю, та вони і не цікавлять його. Важливим для нього є результат. Сертифікація ж встановлює зрозумілі норми здійснення цього виду діяльності як юридичними так і фізичними особами. Слідством чого стає поступове підвищення культури як ріелтерів, так і самих споживачів. А така дія матиме важливе значення для всієї держави, бо це свідчить що настав час, коли соціальна відповідальність бізнесу перестає бути пустим звуком.

Думка спеціалістів.

Наталія Шкільова
Президент Української Гільдії Ріелтерів,
керівник агентства нерухомості «ГОРОД»

- запропонована нами, добровільна і безкоштовна сертифікація агентств нерухомості та ріелтерів насамперед є підтвердженням кваліфікації фахівців ринку нерухомості України, а не несе в собі дозвільного або заборонного значення. Вона є системою не фінансового стимулювання розвитку цієї галузі. Таким чином менш прогресивні регіони підтягуються до рівня передових. Відбувається обмін досвідом та спостерігається технологічний прогрес, чого до сих пір ефективно не відбувалося.

- Неможливо применшити і зовнішньоекономічне значення цієї процедури. У світлі
включення України до міжнародних структур ВТО, іноземний інвестор знатиме і розумітиме стандарти та правила гри на ринку нерухомості. Отже він звернеться до професіоналів, отримавши якісну, високого рівня, ріелтерську послугу. Сертифікація - це рух до стабільного та впорядкованого розвитку національного ринку.

Олексій Спиця
Голова Сертифікаційної комісії Харківського обласного осередку Української Гільдії Ріелтерів, керівник агентства нерухомості «АВЄРС»

- успішність проведеної сертифікації для харківського ринку нерухомості не випадкова. Ми є флагманом впровадження нових методів надання послуг в сфері нерухомості. Тепер наші агентства та ріелтери ступили на нову ступінь розвитку, а також отримали механізм підвищення знань та вмінь своїх працівників. Приємним є те, що нарешті гарантом якості є професійні громадські об’єднання, а не чиновники, котрі не розуміють специфіки ріелтерського бізнесу. Впевнений, кількість фірм та ріелтерів, бажаючих підтвердити свій високий рівень збільшиться.

Ольга Разумахіна
директор агентства нерухомості «ХАРКІВ»

- агентство «Харків» це одна з найстаріших компаній на ринку надання ріелтерських послуг в місті. Ми працюємо вже понад дванадцять років та маємо значний досвід роботи, велику кількість постійних клієнтів та корпоративні традиції. АН «Харків» одне з перших подало документи на добровільну сертифікацію, а наші фахівці серйозно готувалися до тестування. Вже отримуючи сертифікати я подумала: нарешті в минулому зостануться спекуляції з приводу примусових сертифікацій, що є не чим іншим, як вимаганням чималих грошей за те, що належить нам по праву – наші знання, досвід та вміння надавати клієнтам якісну ріелтерську послугу.

Бизнес-центры Харькова

Харьков - сконцентрированный центр деловой активности, город с постоянным стремлением к развитию, с полноценной инфраструктурой, город с высоким научным потенциалом, с готовностью встречающий новые бизнес-течения. Игрокам сегодняшнего рынка постоянно приходится сталкиваться с дефицитом профессиональных офисных площадей. Эта проблема решается как за счет нового строительства, так и путем реконструкции непрофильных объектов.

Формирование рынка офисной недвижимости Харькова.

Харьков исторически являлся крупным научным центром, что обусловило большое количество научно-исследовательских институтов, которые после распада Союза и прекращения активной деятельности постепенно стали сдавать свои помещения в аренду. Таким образом сформировались первые центры деловой активности, которых отличало невысокий уровень арендных ставок и столь же невысокий уровень качества сдаваемых площадей. В настоящий момент большинство харьковских офисов - это помещения класса D и E в зданиях бывших научно-исследовательских институтов, а также гостиницах, подвалах и полуподвалах, на первых этажах жилых домов. С развитием деловой активности, повышением уровня капитализации кампаний, приходом иностранных компаний возросла необходимость в повышении количества и качества офисной недвижимости. Спрос на помещения класса В и А остается устойчивым в течение последних несколько лет.

2002г.

Первым современным бизнес-комплексом был построенный в 2002 году был бизнес-центр класса В - БЦ Telesens Ventures (ул. Проскуры, 1). Общая площадь - 7880 м2.Несмотря на удаленное от центра расположение (практически на окраине города), востребованность его офисных помещений высока. Якорными арендаторами этого центра сейчас выступают компании Philips, Samsung, Flextronics, Wellcome, UMC, «Сады Украины», «Догмат Украина», банк «HVB Ukraine», «Эксимбанк» и др.

2006г.

В 2006г были построены и введены в эксплуатацию 8 офисных центров, общей площадью более 40 тыс. кв. м. Наиболее крупные из них :

БЦ "Поэма" (пер. Театральный, 4) - 9-этажный комплекс в центре города.

БЦ "Протон" (ул. Б. Хмельницкого, 24),

БЦ "Аристократ" (пр. Гагарина, 37а),

БЦ "Инвест-маркет" (ул. Новгородская, 11).

Последние три бизнес-центра находятся не в центральных районах, но близко к станциям метро.

БЦ «Поэма» и БЦ «Инвест-Маркет» позиционировались собственниками как объекты класса «А». Однако, по мнению экспертов, на сегодняшний день данные проекты не в полной мере отвечают критериям, предъявляемым к офисным помещениям данной категории, и относятся к классу «В+».

2007г.

В 2007году были введены 6 бизнес-центров, общей площадью около 30 тыс. кв. м. Это

БЦ "Бакулина" (ул. Бакулина, 4)

БЦ "Велтон" (ул. Иванова, 7/9)

БЦ "Героев Труда" (ул. Героев Труда 3)

БЦ "Миллениум" (ул. Короленко, 16)

БЦ "Харьков-Сити"(ул. Академика Павлова, 82)

БЦ"Лира" (ул. Чернышевского, 13).

БЦ "Рентал" (ул. Веснина, 5) - была проведена полная реконструкция здания под бизнес-центр.

Все они относятся к классу В.

2008г.

В 2008 году были введены и планируется ввести около 30 тыс.кв. м

Уже введены в эксплуатацию:

БЦ Мегаполис (пересечении пр. Московского и ул. Ак. Павлова)

IBS Capital (пр. Московський, 199).

На завершающей стадии строительства находиться бизнес-центр класса «В+» «КапиталИст» (пересечение пр. Ленина и ул. Отакара Яроша). Его ввод в эксплуатацию планируется в сентябре 2008г.

2009г

В этом же районе строиться и во 2 квартале 2009г. планируется ввести в эксплуатацию первуй в городе бизнес-центр класса А - «Брилиантовый город»

В первом квартале заявлено завершение строительства БЦ Ковчег – (перекресток Клочковской и Космической).

На сегодняшний день доля профессиональных площадей высокого класса в Харькове составляет неболее 20% . Несмотря на введенные в объекты, этот рынок далек от насыщения, значительный спрос, по оценкам экспертов, сохранится в ближайшие 2 -3 года.

Особенности расположения бизнес-центров в Харькове.

alt=""> Пoсмотреть расположение бизнес-центров на карте Харькова

Наличие офиса в центральной части города принято считать первоочередным акцентом статусности компании, но перегруженность автотранспортом основных улиц, отсутствие достаточного количества парковочных мест, стремление к новым строительствам привели к децентрализации активной деловой зоны города. На сегодняшний день приоритетными критериями стали конструктивные особенности, инженерные характеристики, развитая инфраструктура, удобство по отношению к месторасположению. Районами деловой активности в ближайшее время станут Павлово Поле, район площади Восстания и м. Московский проспект (где заявлены такие проекты «Металлист-сити», «Харьков-сити», «Изумрудная долина», «Артем-парк», ТРЦ «Французский бульвар»), а также район м. Академика Павлова.

Профессия "риэлтор" - новый взгляд

На изменение тенденций на рынке недвижимости Украины риэлторы отреагировали мгновенно, и начали говорить об изменении формы работы с клиентами. Украинские риелторы инициируют переход к форме работы, при которой услуги продавцу и услуги покупателю объекта недвижимости будут оплачиваться отдельно. Соответствующие инициативы содержатся в проекте меморандума, который обсуждался 18 августа в ходе "круглого стола", организованного Союзом специалистов по недвижимости Киева. Вскоре документ будет предложен агентствам недвижимости и риелторам.

Новый подход к оплате услуг риелторов диктует сам рынок. В период первичного формирования рынка спрос превышал предложение в несколько раз, процесс купли-продажи носил большую уровень риска вследствие юридической непрозрачности процесса купли-продажи и малого количества субъектов, регистрирующих права на недвижимость. В общем, этот процесс был не знакомен большинству покупателей, и покупатели оплачивали риэлтору процесс сбора информации, сбор и регистрацию документов на недвижимость.

Такая форма сотрудничества, где риеэлтор будет получать вознаграждения от продавца объекта, в большей степени вероятна в случаи корпаративной договорённости застройщика и риэлторской компании по продвижению их товара (объектов недвижимости или паевого инвествзноса в строительство) на рынок потенциальных покупателей /инвесторов и при продажах элитных, уникальных и часто дорогостоящих объектов жилья, что, впрочем, уже имеет место быть и в Украине и, естественно, давно практикуется в развитых рынках других стран. На вторичном рынке стандартного жилья такая форма сотрудничества посредника и продавца скорее всего будет труднее внедряться в результате того, что покупатель больше заинтересован в слугах риэлтора для приобретения качественного объекта недвижимости, и тщательного оформления документов, чем продавец.

В случае возможных вариантов оплат продавцами риэлторам может измениться и механизм оплаты услуг. В данное время при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости оплату услуг риелтора и со стороны продавца, и со стороны покупателя производит покупатель в размере 3%-5% от стоимости объекта. Предпродажная подготовка документов на объект недвижимости производится риелтором со стороны продавца и в итоге оплачивается не продавцом, а покупателем объекта. В случае изменения заказчика услуг, размер вознаграждения будет определяться по итогам выяснения юридических, финансовых, технических, инженерных и временных условий продажи.

В этом случае меняется и спектр требований к риелтору, где кроме функций консультанта по недвижимости больший вес приобретают функции менеджера по продажам недвижимости, маркетолога и аналитика.

Это становиться также актуально с ростом цивилизованности рынка рекламы и увеличения стоимости рекламных площадок. Если раньше было достаточно дать объявление на доске объявлений, то сейчас это актуально только для недорогой жилой недвижимости, а элитная недвижимость, коммерческая недвижимость требуют больших профессиональных знаний риэлтора.

Современный риэлтер должен иметь следующие знания:

- знание основ хозяйственного права Украины, законов Украины о недвижимости. Тут основной спектр вопросов волнующих как продавца так и покупателя - уровень осведомлённости риэлтора во всех нюансов в области подготовки документов к продажи недвижимости, в оформлении перехода недвижимости от одного собственника к другому и дальнейшая регистрации во всех инстанциях на нового хозяина.
- риэлтор должен владеть ситуацией на рынке недвижимости, знать основы экономики рынка, внутренние параметры формирования цены, владеть навыком формирования «упаковки», что включает в себя создание имиджа объекта недвижимости под наиболее выгодный и реально потенциально заинтересованный сегмент покупателей, разработка и реализация рекламной PR-акции и умение непосредственно «преподнести» объект при личном контакте с будущим владельцем. Также он должен стремиться получать дополнительное образование в сфере менеджмента, продаж.

Все выше перечисленные требования к риэлторам со временем будут только увеличиваться по причине естественного развития рынка и увеличения соотношения нового жилья среднего и высокого класса к рынку вторичного эконом класса с часто стандартными планировками советских времён в пользу первого. Что, в итоге, требует от продавцов не только в чём-то примитивного сбора данных об объекте – этаж, район, кол-во комнат, метров, состояния ремонта, коммуникаций и т. п. но и как было выше описано умение найти, раскрыть и преподнести реально присущую ему «изюминку» объекта. Умение преподносить «не скучно» для покупателя объект, высокий уровень знаний в законодательстве о недвижимости, быстрота и точность в определении сегмента потенциальных покупателей и обладания для этого необходимыми знаниями и просто природным чутьём - является теми инструментами, которыми риэлтор сможет удачно конкурировать.

Желательно, а со временем необходимо, включение риэлтера в профессиональные организации и сообщества (например, Украинская Гильдия Риэлтеров, Ассоциация специалистов по недвижимости Украины и др), так как в таких сообществах формируются критерии оценки профессиональной деятельности и участие в них значительно повышает доверие у потенциальных клиентов к реэлтору. Уже сейчас эти организации разрабатывают процесс сертификации риэлтеров, что дает основание говорить о стремлении создать более цивилизованные правила игры на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости Украины - в ожидании...

Еще недавно аналитики рынка недвижимости Украины разделались на два лагеря – те, кто говорил, что недвижимость будет подниматься в цене, и те, кто предрекал обвал рынка. Сейчас в общей массе звучат более взвешенные оценки, говорящие о замедлении роста, и снижении цен на недвижимость.

Фактор ожидания рынком снижения цен является достаточно весомым на рынке недвижимости Украины , причем подкрепляется он как сообщениями в прессе, так и реальными действиями участников рынка. Степень его влияния на рынок оценивается примерно в 40%. Двумя другими обстоятельствами, в одинаково значимой степени влияющей на ситуацию, является резкое снижение объемов кредитования, которое будет оказывать влияние на рынок на протяжение как минимум следующих 6-12 месяцев, и падение объемов денежной массы, ранее подкреплявшей спрос на рынке. А также то обстоятельство, что рынок покинули спекулянты, ранее формировавшие весомую часть общего спроса на рынке.

Данные аналитики рынков недвижимости крупных городов Украины за июнь-июль 2008г. подтверждают тенденцию замедления роста рынка.

В Киеве за июль заявленная стоимость первичного жилья бизнес-класса снизилась на 0,2%, а жилья премиум-класса, которому прочили стабильный ежемесячный рост, подешевело на 0,1%. На вторичное жилье в июле цены упали на 1—1,5% на 2—3-комн. «старого фонда», а на остальные квартиры — перестали расти. В тоже время столичные риэлторы отмечают отсутствие спроса на вторичное жилье. Предложение в базах данных агентств недвижимости начало стремительно расти, что приводит к снижению реальной стоимости квартир на 10%. В июле спрос на вторичное жилье упал по сравнению с зимними месяцами на 40%. Пропорционально уменьшилось и количество реальных сделок.

Одесский рынок недвижимости также показал стремительный спад цен на недвижимость за июнь - июль. На рынке первичной недвижимости цены упали на 7,5%, а вторичка снизилась на 6,3%. Также существенно упали цены на земельные участки и коттеджи. Земля в 30-ти км зоне от Одессы упала на 10-12%, что стало своего рода рекордом для региона.

В Харькове в июле 2008г. номинальная стоимость заявленных объектов на продажу. За два летних месяца снизилась на 6,21 %. В спальных районах города наблюдается наибольшое снижение цен на жилую недвижимость. Стоимость 1к.кв. уменьшилась за июль на 2,07%. Для "двушек" и "трешек" наблюдается падение стоимости на 5,98% и 2,23% соответственно. Ситуацию на рынке недвижимости Харькова эксперты комментируют как сезонное снижение спроса, но аналитики прогнозируют остановку роста спроса и корректировку цен.

На рынке недвижимости Днепропетровска в июне впервые за последние годы было зафиксировано снижение цен на уровне 4,7%. Объем предложений увеличился на 4%. Покупательский спрос снизился на 23%. Предложение превысило спрос в 9,9 раза.

Купить квартиру в Днепропетровске уже стало доступнее - например, цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу снизились на 9,2% по отношению к маю. Агентства недвижимости Днепропетровска прогнозируют снижение цен на вторичное жилье, но "обвала" цен на жилье не ожидается, особенно на первичном рынке, поскольку город испытывает дефицит качественного жилья.

В целом, рынок находится в выжидательной позиции. Покупатели ожидают, что цены снизятся, а продавцы заняли выжидательную позицию и не спешат сильно опускать цены. Аналитики считают, что рынок вторичной недвижимости может с одинаковой вероятностью развиваться по трем сценариям: плавный рост в пределах инфляции, стабильность с понижением реальной стоимости в результате инфляции и коррекции в отдельных сегментах рынка или снижение цен на 20-30% уже к октябрь 2008г. Профессиональная организация риэлтеров - рынке Украинская гильдия риэлтеров , прогнозирует стабилизацию ситуации на рынке жилья в Харькове и в целом по Украине весной 2009 года, а до этого колебание цен в пределах 10%.

На рынке недвижимости Харькова - летнее охлаждение.

На рынке недвижимости Харькова наблюдается летнее затишье. С одной стороны оно носит сезонный характер, с другой - информация об ожидаемом снижении цен на недвижимость влияет на покупательскую активность. В результате в июле по данным агентства недвижимости "Аверс" средняя стоимость 1м.кв. жилой площади в Харькове снизилась 0,96% по отношению к стоимости в июне, и составила 1975у.е за 1 кв.м.

Спальные районы

Наибольшее снижение цен наблюдается на квартиры в спальных районах города.
Для 1 комнатной квартиры разница между стоимостью 1м.кв. в июне и июле 2008г. составляет 2,07%, 1882у.е./м.кв. и 1921у.е./м.кв. в июле и июне соответственно.
Для "двушек" и "трешек" наблюдается падение стоимости на 5,98% и 2,23% соответственно.

Отмечается изменение характера спроса (ценовой составляющей) на рынке жилой недвижимости Харькова. Если еще в апреле, марте стоимость м.кв. 2-х к. квартиры превосходила аналогичную стоимость 1к.кв., то сейчас ситуация изменилась на прямо противоположную. Стоимость м.кв. 1-комнатных квартир на 5,02% больше стоимости 2к.кв. Это может свидетельствовать, что продавцы 2-комн квартир более готовы уступать, чем владельцы 1-комн. квартир, в первую очередь из-за маржи (заложенной цены).

Это отражает динамику рынка недвижимости в периоды роста и снижения спроса. Когда рынок растет: есть источники увеличения платежеспособности, будь то рост благосостояния, или доступ к кредитным ресурсам - спрос на 2-комн квартиры превышает спрос на 1-комн. Люди расширяют свою жилплощадь, улучшают условия проживания. Если рост рынка замедляется в результате - это отражается на снижении спроса на 2-комнатные квартиры по сравнению с 1-комнатными т.к. в большей степени причиной сделок является приобретение отдельной жилплощади, а не улучшение условий проживания. В периоды снижения активности рынка маржа между стоимостью 1-комнатной квартиры и 2-комнатной квартиры уменьшается. Поэтому в такие периоды, при наличии ресурсов, покупка 2 - комнатной квартиры становиться более выгодным приобретением по сравнению с 1-комнатной квартирой.

В чем-то такая же ситуация наблюдается между 2 комнатными и 3 комнатными квартирами. А вот 4-комнатные квартиры могут не вписываться в эту зависимость, т.к. они расчитаны на более состоятельных покупателей, и спрос на них не так зависит от общего колебания рынка и изменение условий ипотечного кредитования. Эта тенденция наблюдается сейчас на рынке Харькова(см. диаграмму).

Центр города.

Если жилая недвижимость в спальных районах дешевеет, то с центральными районами дело обстоит иначе. В июле наблюдается резкий рост цен. Например, цена 1м.кв. скакнула от 2100у.е. в июне до 2491у.е. в июле 2008г. Аналогичные скачки цен произошли и для 2-х и 3-х комнатных квартир и составляют на 5,4% и 1,7% выше цены июня. В первую очередь к причинам повышения стоит отнести инфляционный фактор.

Июль, 2008г.

	1к.кв.($/кв.м.)	2к.кв.($/кв.м.)	3к.кв.($/кв.м.)
Алексеевка	2116	1858	1951
Центр	2491	2813	2456
Новые Дома	1710	1582	1648
Павлово Поле	1847	2048	1916
Салтовка	1857	1682	1653

На графике представлена тенденция роста цен на квартиры в "спальных" районах г. Харькова:

Аналитика рынка недвижимости Харькова.

Информация о возможности перегрева рынка недвижимости в Украине появилась достаточно давно. Сегодня на украинском рынке недвижимости наблюдается замедление деловой активности. Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости Харькова. Рост цен на недвижимость в июне замедлился, во многих районах (особенно удаленных от центральной части города) цены вернулись на уровень апреля этого года, с учетом того, что курс доллара значительно снизился. Большинство специалистов связывает такую тенденцию с преодолением порога финансовых возможностей населения и ужесточением политики банков в отношении ипотечных кредитов. В дальнейшем прогнозируют снижение цен на недвижимость в целом на 10- 20% от существующего уровня.

Снижение цен на недвижимость обусловливается факторами соотношением спроса и предложения на разные типы недвижимости на рынке недвижимости Харькова.

Городская структура рынка недвижимости.

Массовая застройка Харькова проводилась в 50-60-е, 70-80-е и 90-е годы. В 50-60-е годы в основном в околоцентральных районах строили "сталинки", появились спальные районы и "хрущовки", в 70-80-х годах появились панельные дома - "чешки" и "польки" и квартиры улучшенной планировки в шестнадцатиэтажках. Следующая волна панельных домов в конце 80-х начале 90-х годов была только "улучшенками". На данный момент вторичная недвижимость составляет большую часть предложений на рынке. Однако высокие цены на квартиры в Харькове формируют спрос на другие сегменты рынка - новострои, дома и участки. В перспективе цены на вторичную недвижимость могут снизиться, особенно на дома эконом-класса.

Новостройки Харькова. В последние годы увеличилась активность рынка новостроя Харькова. По показателю введенного в эксплуатацию жилья в 2007 году Харьков прочно занял второе место среди украинских городов-миллионников, обойдя традиционных лидеров прошлых лет Одессу и Днепропетровск. В первую очередь это новострои эконом-класса (44%), объекты бизнес-класса составили 34%, элит-класса - 23% В настоящий момент в Харькове на разных стадиях строительства находиться 81 объект. Новостройки являются привлекательной альтернативой вторичной недвижимости для представителей среднего класса, и поэтому можно прогнозировать превышение спроса над предложением, а, следовательно, удержание цен на прежнем уровне или даже повышение цен.

Дома и участки Харькова по результатам 2007 года были наиболее ликвидным вложением средств. Исторически сложилось так, что Харьков застраивался хаотично, не имея четкого плана застройки города. Именно поэтому в городе в престижных и близких к центру районах нередко можно встретить ветхие дома, частный сектор и даже дачные кооперативы. Самые дорогие участки в городе в центральных и прилегающих к центру районах, которые традиционно наиболее престижные в городе, выделяются развитой инфраструктурой, коммуникациями, подъездными путями и близостью к историческому и деловому центру города. Однако наиболее перспективными являются все же участки в ближнем пригороде, где рост стоимости превысил 116% за год, повторяя ситуацию на киевском рынке земли одно-двухгодичной давностью. На сегодняшний день земельные участки, особенно находящиеся в районе с развитой инфраструктурой, остаются на тех же ценовых позициях, и корректируют свою цену в соответствии с изменением курса доллара и инфляцией. На стоимость частного дома в Харькове также оказывают влияние как район расположения, наличие развитой инфраструктуры. Домовладение в Харькове представлено в основном объектами точечной застройки, но несколько компаний уже заявили о строительстве коттеджных поселков. Сейчас в стадии строительства находиться один такой комплекс, и на сегодняшний день все коттеджи в нем уже раскуплены. Заявлены еще коттеджных городков, но строительство в них еще не начато. В перспективе спрос и высокие цены на коттеджи будут сохраняться, основном из-за недостатка достаточного объема реализованных предложений. По другим типам домов эксперты предполагают небольшое снижение цен на дома эконом-класса и, в меньшей степени, бизнес – класса.

Таким образом, снижение цен на недвижимость в Харькове связано в большей степени с ограничением финансовых ресурсов и перегревом рынка. Но предложение всех видов недвижимости остается востребованным и поэтому можно прогнозировать стабилизацию рынка недвижимости, и возвращение объема продаж, после рыночной корректировки цен. Эксперты агентства недвижимости Аверс, г. Харьков прогнозируют снижение спроса, а следом и цен, на жилье эконом-класса, где возможность кредитования является важным фактором для покупки недвижимости.